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EMPRÉSTIMOS DE INVESTIMENTO
O setor imobiliário pode melhorar o perfil de risco e retorno do portfólio de um investidor, oferecendo retornos ajustados ao risco competitivos. Em geral, o mercado imobiliário é de baixa volatilidade e também atrativo quando comparado com fontes de renda mais tradicionais.
Razões para Investir em Imóveis
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Fluxo de caixa estável: Possuir um imóvel é uma forma de aumentar sua renda mensal. Quer você invista em imóveis comerciais ou residenciais, você pode alugar seu espaço para inquilinos. Você receberá um pagamento mensal na forma de cheques de aluguel.
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Grandes Retornos: Se o imóvel que você possui aumenta de valor com o tempo, você pode vendê-lo com um lucro sólido. Lembre-se, a apreciação não é garantida. Você deve investir na propriedade certa para ver esses retornos significativos.
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Segurança a longo prazo: Imobiliário é um investimento de longo prazo, o que significa que você pode mantê-lo por vários anos enquanto espera que ele se valorize. Ao mesmo tempo, se você alugar seu imóvel, poderá obter uma renda mensal enquanto espera que o valor de sua propriedade suba.
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Vantagens fiscais: Investir em imóveis traz benefícios fiscais. Você pode deduzir várias despesas associadas à propriedade de uma propriedade para investimento, incluindo impostos sobre a propriedade, juros hipotecários, taxas de administração da propriedade, seguro, custos de manutenção contínua, reparos e o dinheiro gasto na comercialização da propriedade para locatários em potencial. Se você vender sua propriedade por mais do que pagou, o ganho não será tributado como renda. Em vez disso, será tributado como ganhos de capital, que normalmente vêm com taxas de imposto mais baixas do que a renda. Se investir em zonas de oportunidade – bairros que exigem investimento – pagará ainda menos em ganhos de capital.
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Diversificação: Adicionar imóveis aos seus investimentos aumenta sua diversificação, o que pode protegê-lo em tempos de turbulência econômica. Digamos que certas ações estejam sofrendo por causa de uma crise econômica. As propriedades de investimento em seu portfólio ainda podem estar aumentando de valor, protegendo você das perdas que seus outros investimentos estão tendo.
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Renda passiva: As propriedades para investimento trazem a tão desejada renda passiva, pela qual você não precisa trabalhar todos os dias. Digamos que você cobre aluguel em uma propriedade unifamiliar ou multifamiliar; cheques de aluguel mensais são um exemplo de renda passiva.
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Capacidade de alavancar fundos: Ao investir em imóveis, você pode não conseguir comprar um imóvel por completo. Afinal, seu plano de alugar uma casa unifamiliar pode custar US$ 200.000 ou mais. É aí que entra a alavancagem. Alavancagem em imóveis significa usar o dinheiro de outras pessoas para comprar propriedades. Nesse caso, você fará empréstimos de bancos, credores hipotecários ou cooperativas de crédito e os pagará ao longo do tempo, permitindo que você aumente seus ativos imobiliários sem gastar o valor total necessário para comprá-los por conta própria.
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Proteção Contra a Inflação: Os investimentos imobiliários são considerados proteção contra a inflação. Quando os preços dos bens e serviços sobem, os valores das casas e os aluguéis normalmente aumentam. As propriedades de investimento, então, podem fornecer a você renda mensal crescente e valorização para ajudar a protegê-lo financeiramente quando os custos de todo o resto também estão aumentando.
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Chance de construir capital: O grande objetivo do investimento imobiliário é aumentar seu caixa, também conhecido como capital de construção. Você aumentará sua riqueza quando vender uma propriedade que aumentou de valor. A chave, claro, é investir em propriedades adequadas que aumentarão de valor.
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Cumprimento e Controle: A propriedade de propriedades para investimento traz outros benefícios que não são financeiros. Quando você possui imóveis para investimento, você é seu chefe, o que é gratificante para muitos investidores. Você também pode fazer a diferença em sua comunidade, fornecendo casas para locatários ou trazendo empresas para propriedades comerciais que fornecem serviços muito necessários para suas comunidades.
Programas de Empréstimos
Convencional
Um empréstimo convencional é um empréstimo hipotecário que não é financiado por uma agência governamental; em vez disso, está disponível e garantido pelo setor privado (Fannie Mae e Freddie Mac). Os empréstimos convencionais continuam sendo, de longe, o tipo mais comum de hipoteca. É usado principalmente para Residências Primárias ed Propriedades de investimento.
Características gerais a saber:
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Pagamento inicial:: O adiantamento mínimo para uma compra de investimento é de 20%.
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Seguro de Hipoteca Privada:Nenhum seguro de hipoteca é necessário devido ao pagamento de entrada de 20%.
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Ocupação:Propriedade de investimento.
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Renda:Deve ter verificação de renda por meio de contracheques/W2s ou declarações fiscais (autônomos), cartas de prêmios, pensões, etc.
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Índice de dívida sobre receita (DTI):O DTI compara quanto o mutuário deve a cada mês com quanto ele ganha. É a porcentagem de pagamentos mínimos mensais da dívida dividida pela renda mensal bruta. Para empréstimos Convencionais, o DTI, incluindo o novo pagamento da hipoteca, não pode ser superior a 50% da renda bruta mensal.
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Pontuação de crédito:Terá um grande impacto na taxa de juros e no custo do seguro hipotecário para esses empréstimos. É possível obter aprovação para um empréstimo convencional com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 620, embora alguns credores possam procurar uma pontuação de 660 ou mais.
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Taxa de juros:Os empréstimos convencionais geralmente oferecem taxas de juros mais altas do que os empréstimos FHA, VA e USDA, mas geralmente com APR mais baixo (menos custo para originar o empréstimo) e podem ser taxas fixas ou ajustáveis. A taxa de juros para esse tipo de empréstimo dependerá em grande parte da sua pontuação de crédito e do histórico geral de crédito. Quanto melhor o crédito, melhor a taxa. Os empréstimos convencionais continuam sendo, de longe, o tipo mais comum de hipoteca, tradicionalmente respondendo por quase 80% das novas vendas de casas nos EUA.
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Limites de Empréstimo:Os limites de empréstimos convencionais mudam a cada ano. O limite do empréstimo chega a US $ 726.200 para residências unifamiliares em 2023. Para comprar uma casa com um empréstimo maior que esse, a menos que a propriedade esteja localizada em uma área de alto custo, o mutuário precisará de um empréstimo Jumbo ou Non-QM .
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Termos do empréstimo:Os empréstimos convencionais geralmente duram mais de 30 anos, mas é possível se qualificar para termos flexíveis, como prazos de 10, 15, 20 e 25 anos.
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Unidades:A propriedade pode ser de 1 a 4 unidades. Os limites de empréstimo e critérios de qualificação podem variar dependendo do número de unidades.
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Curiosidade:Empréstimos convencionais são hipotecas compradas por Fannie Mae e Freddie Mac. Essas duas empresas são empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) criadas pelo Congresso para fornecer liquidez, estabilidade e acessibilidade aos mercados imobiliários e hipotecários dos EUA. Eles são responsáveis por comprar hipotecas dos bancos, ajudando-os a criar mais fluxo de caixa para continuar originando e processando empréstimos imobiliários. Ambas as entidades compram e vendem empréstimos convencionais. Embora cada um deles seja apoiado pelo governo federal, os empréstimos não são. Os credores privados apóiam empréstimos convencionais, de modo que o mutuário não solicita uma hipoteca diretamente à Fannie Mae ou Freddie Mac, mas qualquer uma dessas empresas pode adquirir o empréstimo hipotecário. Cada entidade mantém essas hipotecas como parte de seu portfólio ou as reembala em títulos lastreados em hipotecas.
Não-QM
Um empréstimo não QM, ou uma hipoteca não qualificada, permite que você se qualifique com base em métodos alternativos, em vez da tradicional verificação de renda exigida para a maioria dos empréstimos. Essa é a principal diferença entre os empréstimos QM e Non-QM. Este tipo de hipoteca não atende aos requisitos do Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) para ser considerada uma hipoteca qualificada (QM Loan)
Esses empréstimos são para mutuários com circunstâncias únicas de qualificação de renda e possíveis problemas de crédito.
Os empréstimos não QM são a única maneira de tornar as oportunidades de investimento plausíveis para muitos proprietários de imóveis e investidores imobiliários em potencial.
Benefícios de hipoteca não QM
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A maioria de seus programas não exige declarações fiscais para verificação de renda
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Maior flexibilidade de subscrição
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Flexibilidade nos cálculos de receita
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Flexibilidade nos requisitos de histórico de trabalho
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É necessário um adiantamento mínimo de 10% para residências principais
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Flexibilidade nas pontuações de crédito (com maior impacto na taxa de juros e no loan-to-value)
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Sem Empréstimos de Renda ou Empréstimos de Renda Declarada em propriedades de investimento
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Contando a receita de aluguel (incluindo Airbnb e VRBO)
Produtos hipotecários não QM disponíveis
Os empréstimos não QM tendem a ser flexíveis e adaptáveis de acordo com as condições do mercado. Devido a essas circunstâncias, os produtos não QM estão constantemente mudando e atualizando e entrando e saindo de sua disponibilidade.
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Empréstimos por Extrato Bancário
Para este programa Non-QM, os extratos bancários são o único documento necessário para verificar a renda. Os mutuários podem se qualificar com apenas três meses de extratos bancários; no entanto, os programas mais populares são os empréstimos de extrato bancário de 12 ou 24 meses. Esse empréstimo costuma ser uma boa solução para mutuários autônomos, proprietários de empresas, corretores de imóveis, consultores e empreendedores.
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Empréstimos de investimento sem renda (Empréstimos DSCR - Índice de Cobertura de Serviço da Dívida)
Os empréstimos de investimento DSCR permitem que os investidores construam seu portfólio imobiliário com menos contratempos. O empréstimo do índice de cobertura do serviço da dívida usa a renda do aluguel da propriedade para se qualificar e não considera a renda do mutuário. O índice é calculado dividindo-se a receita operacional líquida anual do aluguel da propriedade pelo total de pagamentos anuais do serviço da dívida. Se o DSCR for 1,0 ou superior, geralmente é aceito pelos credores e, se for inferior a 1,0, algumas exceções devem ser consideradas para se qualificar.
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Empréstimos Nacionais Estrangeiros
Um empréstimo nacional estrangeiro é um tipo de empréstimo projetado para cidadãos não americanos que desejam comprar uma casa nos Estados Unidos. Não há necessidade de um número válido de Seguro Social, pontuação FICO dos EUA ou Número de Identificação Fiscal Individual (ITIN). Para se qualificar, o mutuário precisará apenas de um passaporte válido e do adiantamento (geralmente 30% do preço de compra) e do custo de fechamento disponível.
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Empréstimos Jumbo com 10% de entrada
Embora os empréstimos jumbo tradicionais ainda exijam 20% de entrada, oferecemos empréstimos jumbo de quase US$ 3 milhões com apenas 10% de entrada, até 50% de relação dívida/receita e flexibilidade nas pontuações de crédito. Empréstimos jumbo com 10% de entrada costumam ser a solução ideal para compradores iniciantes que ainda podem ter grandes empréstimos estudantis e outras dívidas de crédito, como empréstimos estudantis ou contas médicas. O programa de empréstimo jumbo de 10% de entrada também é adequado para pessoas com alta renda que desejam investir seu dinheiro em outros ativos.
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Empréstimos ITIN (Número de Identificação do Contribuinte Individual)
Um empréstimo hipotecário ITIN é um tipo de empréstimo hipotecário projetado especificamente para indivíduos que não possuem um número de Seguro Social. Em vez disso, eles usam seu Número de Identificação do Contribuinte (ITIN) como a principal forma de identificação. A documentação e os requisitos de crédito variam de acordo com o credor, mas geralmente usamos declarações fiscais, declarações de lucros e perdas, extratos bancários ou ativos temporários para documentar a receita.
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Empréstimos à habitação apenas com juros
Existem empréstimos imobiliários apenas com juros em empréstimos fixos de 40 anos, empréstimos fixos de 30 anos, braços 7/1 e braços 5/1. Você só pagará os juros durante os primeiros 10 anos do empréstimo, proporcionando uma economia significativa ao longo da vida do empréstimo. No entanto, é importante lembrar que você não pagará o saldo principal durante o período somente de juros.
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Empréstimos de eventos de crédito recentes
Eventos de crédito recentes podem dificultar a obtenção de um empréstimo porque muitos credores os veem como uma bandeira vermelha. No entanto, existem programas de empréstimo para mutuários com eventos de crédito recentes, incluindo execução duma hipoteca, venda a descoberto e falência. Embora existam opções para apenas um dia antes do evento de crédito, os termos do empréstimo geralmente melhoram quanto mais tempo, mesmo em um ano ou dois.
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Empréstimos para imóveis comerciais
Há uma variedade de empréstimos construídos explicitamente para as necessidades dos investidores imobiliários que desejam expandir seu portfólio para incluir residências unifamiliares, propriedades de 2 a 4 unidades, condomínios, sobrados, multiuso e multifamiliares com cinco ou mais unidades. propriedades.
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