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REFINANCIACIÓN DEL HOGAR
Un refinanciamiento de hipoteca es cuando obtiene un nuevo préstamo para pagar el préstamo existente de su casa actual. A menudo, las personas refinancian para reducir su tasa de interés a fin de reducir los pagos mensuales o aprovechar el valor líquido de su vivienda para mejorar el flujo de caja. Otros refinancian una casa para pagar el préstamo más rápido, se deshacen del seguro hipotecario o cambian de un préstamo de tasa ajustable a uno de tasa fija.
Característica de refinanciamientocircuitos integrados
Los préstamos para Compra y Refinanciamiento tienen requisitos y elementos similares, con pocos cambios debido
a diferentes procesos y resultados.
Los requisitos y programas de préstamo para comprar y refinanciar una propiedad son los mismos, con un
pocas diferencias en el refinanciamiento:
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No hay contrato.
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Por lo general, no se requieren activos (efectivo) (solo para una verificación de crédito, tasación y tarifas de HOA, si corresponde).
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Debe tener la equidad necesaria en la propiedad para calificar.
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Por lo general, los prestatarios se saltan hasta dos pagos de la hipoteca y se les reembolsa el depósito en garantía (si hay alguno).
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El préstamo-a-valor (porcentaje de financiamiento vs. capital) cambia según el propósito del programa de préstamo y refinanciamiento.
Razones para refinanciar su propiedad
Los refinanciamientos le permiten cambiar los términos de su hipoteca original, lo que tal vez desee
hacer por una variedad de razones:
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Su puntaje de crédito ha mejorado: Supongamos que usted es un propietario de vivienda que compró un préstamo con un crédito inferior al esperado y desde entonces ha mejorado su situación crediticia. En ese caso, puede ser elegible para tasas significativamente más bajas, pagos y ahorros sustanciales.
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Las tasas de interés han bajado: Si las tasas de interés son más bajas hoy que cuando obtuvo su préstamo original, puede refinanciar para aprovechar la tasa más baja. Es fundamental para cualquier persona que obtuvo un préstamo antes de 2008 cuando las tasas alcanzaron alrededor del 8 por ciento. Según la Casa Blanca, el propietario medio podría ahorrar varios miles de dólares al año refinanciando su hipoteca.
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Desea un pago mensual más bajo: Cambiar a plazos de préstamo más largos o cambiar de una tasa de interés más alta podría ayudarlo a reducir su pago mensual. Use una calculadora de hipotecas para determinar lo que hace por usted un pago más bajo. Considere el costo total del préstamo al calcular esta cifra. Es posible que un pago mensual más bajo ahora no signifique ahorros a largo plazo, pero la refinanciación podría funcionar si necesita un poco de flexibilidad de inmediato.
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Convierta una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una tasa fija: ARM Los préstamos tienen topes que limitan la cantidad que pueden aumentar las tasas de interés. Estos topes se establecen para monitorear los aumentos anuales y el aumento total durante la vida de un préstamo. En otras palabras, un préstamo no aumentará instantáneamente del 5 al 10 por ciento; a menudo, los compradores son informados con anticipación de cada aumento de la tasa de interés. Dicho esto, a medida que aumenta su ARM, sería prudente considerar refinanciar a una tasa de interés fija. Suponga que puede obtener un refinanciamiento a 20 o 15 años. En ese caso, evitará agregar una cantidad significativa de tiempo a su préstamo mientras obtiene los beneficios de un interés más bajo a lo largo de su préstamo, con el potencial de ahorrarle dinero durante la vida de su préstamo.
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Libere fondos de un préstamo con garantía hipotecaria (préstamos de retiro de efectivo): Si tiene un préstamo con garantía hipotecaria existente y necesita financiar un nuevo proyecto, un préstamo con retiro de efectivo podría ser su elección. A través de estos productos, puede aprovechar las tasas de interés más bajas o incluso cambiar los términos de pago para crear flexibilidad mediante el refinanciamiento con retiro de efectivo. También puede utilizar el valor acumulado de la vivienda para consolidar la deuda.
Programas de préstamo
Convencional
Un préstamo convencional es un préstamo hipotecario que una agencia gubernamental no respalda; en cambio, está disponible y garantizado a través del sector privado (Fannie Mae y Freddie Mac). Los préstamos convencionales siguen siendo, de lejos, el tipo de hipoteca más común. Se utiliza principalmente para residencias primarias und Propiedades de inversión.
Características generales a saber:
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Préstamo a valor:Préstamo a valor significa la cantidad financiada contra la vivienda tasada
valor. Para un cambio en la tasa de interés o el plazo, la relación préstamo-valor máxima es del 95 %. Para
un retiro de efectivo, la relación préstamo-valor máxima es del 80%.
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Seguro Hipotecario Privado: Es un tipo de seguro que protege a los prestamistas de pérdidas
derivados del incumplimiento de los préstamos. Por lo general, se requiere cuando un prestatario tiene menos de
20% del capital del precio de compra de la vivienda. El prestatario suele pagar el seguro
prima como parte de sus pagos hipotecarios mensuales. Se puede solicitar que el PMI sea
eliminado cuando la propiedad adquiere el 20% del capital social, y el prestatario tiene dos años completos
de puntualidad en los pagos, o cuando la hipoteca alcance el 78% de su calendario de amortización.
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Ocupación: Primaria, Segunda vivienda e inversión.
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Ingreso:Debe tener verificación de ingresos a través de cheques de pago/W2 o declaraciones de impuestos (trabajadores autónomos), cartas de adjudicación, pensiones, etc.
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Relación deuda-ingreso (DTI):El DTI compara cuánto debe el prestatario cada mes con cuánto gana. Es el porcentaje de los pagos mínimos mensuales de la deuda dividido por el ingreso bruto mensual. Para los créditos Convencionales, el DTI, incluyendo el pago de la nueva hipoteca, no puede ser superior al 50% de los ingresos brutos mensuales.
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Puntaje de crédito:Tendrá un gran impacto en la tasa de interés y el costo del seguro hipotecario para esos préstamos. Es posible obtener la aprobación para un préstamo convencional con un puntaje de crédito tan bajo como 620, aunque algunos prestamistas pueden buscar un puntaje de 660 o mejor.
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Tasas de interés:Los préstamos convencionales generalmente ofrecen tasas de interés más altas que los préstamos de la FHA, VA y USDA, pero generalmente tienen una APR más baja (menos costo para originar el préstamo) y pueden ser tasas fijas o ajustables. La tasa de interés para este tipo de préstamo dependerá en gran medida de su puntaje crediticio y de su historial crediticio general. Cuanto mejor sea el crédito, mejor será la tasa. Los préstamos convencionales siguen siendo, con diferencia, el tipo de hipoteca más común, y tradicionalmente representan casi el 80 % de las ventas de viviendas nuevas en los EE. UU.
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Límites de préstamo:Los límites de préstamo convencionales cambian cada año. El límite de préstamo llega a $726,200 para viviendas unifamiliares en 2023. Para comprar una casa con un préstamo mayor que ese, a menos que la propiedad esté ubicada en un área de alto costo, el prestatario necesitará un préstamo Jumbo o Non-QM. .
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Términos del préstamo:Los préstamos convencionales suelen ser por más de 30 años, pero es posible calificar para plazos flexibles, como plazos de 10, 15, 20 y 25 años.
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Unidades:La propiedad puede ser de 1 a 4 unidades. Los límites de préstamo y los criterios de calificación pueden variar según la cantidad de unidades.
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Curiosidad:Los préstamos convencionales son hipotecas compradas por Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos empresas son empresas patrocinadas por el gobierno (GSE, por sus siglas en inglés) creadas por el Congreso para brindar liquidez, estabilidad y asequibilidad a los mercados hipotecario y de vivienda de EE. UU. Son responsables de comprar hipotecas de los bancos, ayudándolos a crear más flujo de efectivo para continuar originando y procesando préstamos hipotecarios. Ambas entidades compran y venden préstamos convencionales. Aunque cada uno está respaldado por el gobierno federal, los préstamos no lo están. Los prestamistas privados respaldan los préstamos convencionales, por lo que el prestatario no solicita directamente una hipoteca a Fannie Mae o Freddie Mac, pero cualquiera de esas compañías puede comprar el préstamo hipotecario. Cada entidad retiene esas hipotecas como parte de su cartera o las vuelve a empaquetar en valores respaldados por hipotecas.
FHA
Los préstamos de la FHA son hipotecas aseguradas por el gobierno de los EE. UU. (la Administración Federal de Vivienda, más específicamente) y se consideran un poco más riesgosos para el prestamista ya que los criterios de préstamo son menos estrictos. El gobierno respalda el préstamo para reducir el riesgo del prestamista, y el prestatario debe pagar un seguro hipotecario obligatorio para este préstamo.
Características generales a saber:
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Préstamo a valor:Préstamo a valor significa la cantidad financiada contra la vivienda tasada
valor. Para un cambio en la tasa de interés o en el plazo, el préstamo a valor máximo es de hasta
97,75%. Para un retiro de efectivo, la relación préstamo-valor máxima es del 80 %.
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Prima de seguro hipotecario:El préstamo de la FHA requiere que pague un seguro hipotecario por 30
años cuando la relación préstamo-valor es superior al 90% u 11 años cuando la relación préstamo-valor es
menos del 90%.
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Tarifa de financiación:Los préstamos de la FHA aplican una tarifa de financiación del 1,75 % del monto del préstamo, lo que hace que su APR generalmente sea de 1,5 a 2 puntos más alto que las hipotecas convencionales de tasa fija para los prestatarios con un crédito bueno a excelente.
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Ocupación:Solo puede ser utilizado para Residencias Primarias.
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Ingreso:Debe tener verificación de ingresos a través de cheques de pago/W2 o declaraciones de impuestos (trabajadores autónomos), cartas de adjudicación, pensiones, etc.
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Relación deuda-ingreso (DTI):El DTI compara cuánto debe el prestatario cada mes con cuánto gana. Es el porcentaje de los pagos mínimos mensuales de la deuda dividido por el ingreso bruto mensual. El DTI, incluido el pago de la nueva hipoteca, no puede ser superior al 56,99 % del ingreso bruto mensual para los préstamos de la FHA.
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Puntaje de crédito:Los préstamos de la FHA son más flexibles con créditos desafiantes, en la mayoría de los casos, lo que permite a los prestatarios con puntajes de crédito tan bajos como 580 calificar para una hipoteca con el pago inicial mínimo requerido. Si el puntaje de crédito es de 500 a 579, el prestatario puede calificar, pero debe realizar un pago inicial del 10%.
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Tasas de interés:Las tasas de interés de los préstamos de la FHA suelen ser más bajas que las de los préstamos convencionales, pero pueden variar según el historial crediticio, el monto del préstamo y otros factores. Por lo general, los préstamos de la FHA están disponibles con tasas fijas o ajustables.
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Límites de préstamo:el límite de préstamo de la FHA cambia según el condado en el que se encuentra la propiedad. El límite "piso" y "techo" de la hipoteca a plazo a nivel nacional de la FHA para una propiedad de una unidad en 2023 es de $472,030 y $1,089,300, respectivamente, según el condado y la cantidad de unidades que tenga la propiedad. En Florida, la mayoría de los condados respetan el límite mínimo, pero los condados más caros, como Miami-Dade, Broward y Palm Beach, tienen límites de $557,750.
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Términos del préstamo:Los préstamos de la FHA suelen ser por más de 30 años, pero es posible calificar para plazos flexibles, como plazos de 10, 15, 20 y 25 años.
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Unidades:La propiedad puede ser de 1 a 4 unidades. Los límites de préstamo y los criterios de calificación pueden variar según la cantidad de unidades.
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Costos de cierre:Un préstamo de la FHA le permite financiar algunos costos de cierre (tarifa de financiación) y repartirlos a lo largo del tiempo como parte del pago de su hipoteca.
Virginia
Los préstamos VA son un tipo de hipoteca específicamente paraveteranos, militares y sus cónyuges sobrevivientes.Estos préstamos generalmente no requieren pago inicial y pueden ofrecer tasas de interés más bajas que los préstamos convencionales; Además, no existe un requisito de puntaje de crédito mínimo.
Características generales a saber:
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Préstamo a valor:Préstamo a valor significa la cantidad financiada contra la vivienda tasada
valor. Para los préstamos VA, el prestatario puede llegar hasta el 100% de la financiación.
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Seguro hipotecario:No hay seguro hipotecario en los préstamos VA.
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Tarifa de financiación:A menos que el Veterano tenga una discapacidad del 10 % o más, lo que los hace exentos de cualquier tarifa de financiamiento, los prestatarios VA por primera vez que hagan un pago inicial de menos del 5 % pagarán una tarifa equivalente al 2.3 % del monto del préstamo. Los prestatarios posteriores con el mismo pago inicial pagan un poco más; 3,6%. Si hacen un pago inicial mayor, la tarifa de financiamiento será más baja. Esta tarifa puede pagarse al cierre o financiarse en el préstamo.
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Ocupación:Solo se puede usar para residencias principales, pero el prestatario puede ser elegible para convertir su residencia principal en una propiedad de inversión y obtener otro préstamo VA para comprar una residencia principal.
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Ingreso:Debe tener verificación de ingresos a través de cheques de pago/W2 o declaraciones de impuestos (trabajadores autónomos), cartas de adjudicación, pensiones, etc.
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Relación deuda-ingreso (DTI):El DTI compara cuánto debe el prestatario cada mes con cuánto gana. Es el porcentaje de los pagos mínimos mensuales de la deuda dividido por el ingreso bruto mensual. La relación DTI ideal para un préstamo VA es del 41 %. Aún así, es esencial tener en cuenta que el Departamento de Asuntos de Veteranos no establece un límite máximo en la relación DTI, sino que proporciona pautas para los prestamistas hipotecarios VA que
establecen sus criterios en función del puntaje crediticio del prestatario y otros factores financieros, que generalmente fijan los índices DTI máximos permitidos en torno al 50%.
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Puntaje de crédito:No hay un requisito mínimo de puntaje de crédito. En cambio, VA requiere que un prestamista revise todo el perfil del préstamo. Los prestamistas suelen tener requisitos crediticios menos restrictivos para los préstamos VA que las hipotecas convencionales.
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Tasas de interés:Las tasas de préstamo VA son generalmente más bajas que cualquier otra hipoteca. Las tasas se determinan en función de varios factores, incluido el puntaje crediticio del prestatario, el tipo de préstamo y las condiciones actuales del mercado.
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Límites de préstamo:Si el prestatario no tiene un préstamo a través del VA, no tiene límite de préstamo. Pero si el prestatario actualmente está utilizando un préstamo VA, su límite de préstamo hipotecario VA se basa en el límite de préstamo del condado donde vive. Si el veterano no paga el préstamo, el VA será responsable de pagar al prestamista hasta el 25 % del límite del préstamo del condado menos el monto del derecho que el veterano ya ha utilizado.
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Términos del préstamo:Los préstamos VA suelen ser por más de 30 años, pero es posible calificar para plazos flexibles, como plazos de 10, 15, 20 y 25 años.
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Unidades:La propiedad puede ser de 1 a 4 unidades. Las propiedades multifamiliares requerirán hasta seis meses en reservas de activos del prestatario. Los límites de préstamo y los criterios de calificación pueden variar según la cantidad de unidades.
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Frecuencia:Los elegibles para usar el préstamo VA pueden usar su beneficio de préstamo con la frecuencia que deseen a lo largo de su vida. Mientras sigan siendo elegibles para un préstamo VA y puedan calificar con un prestamista, no hay límite en la cantidad de estas hipotecas que pueden obtener a lo largo de su vida. Simultáneamente, es posible tener más de un préstamo VA en ciertas circunstancias.
Jumbo
Un préstamo jumbo, o hipoteca jumbo, es un préstamo hipotecario por un monto que excede los límites de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). A diferencia de las hipotecas convencionales, Fannie Mae o Freddie Mac no pueden comprar, garantizar ni titularizar un préstamo jumbo. Las hipotecas jumbo están diseñadas para financiar propiedades y casas de alto precio en mercados inmobiliarios locales altamente competitivos y tienen requisitos de suscripción únicos e implicaciones fiscales.
Características generales a saber:
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Préstamo a valor:Préstamo a valor significa la cantidad financiada contra la vivienda tasada
valor. Para los préstamos Jumbo, para la tasa y el plazo y el retiro de efectivo, la relación préstamo-valor depende de
las pautas de cada banco, entre ellas el monto en dólares que se retira. Por lo general, el préstamo a
el valor sube al 80%.
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Puntaje de crédito:Puntuaciones de crédito más altas. Muchos prestamistas requieren un puntaje de crédito de aproximadamente 700 o más para muchos préstamos jumbo y, por lo general, no aceptan puntajes inferiores a 660.
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Ingreso:Debe tener verificación de ingresos a través de cheques de pago/W2 o declaraciones de impuestos (trabajadores autónomos), cartas de adjudicación, pensiones, etc.
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Relación deuda-ingreso (DTI):Requiere un mayor flujo de caja. Los prestamistas hipotecarios generalmente buscan una relación deuda-ingreso (DTI), calculada dividiendo los pagos mensuales de la deuda por el ingreso mensual bruto, de alrededor del 43% cuando emiten préstamos hipotecarios jumbo.
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Reservas Requeridas:Activos adicionales. Como salvaguarda contra la posibilidad de incumplimiento de pagos de préstamos jumbo, los prestamistas a menudo exigen que los solicitantes demuestren que tienen acceso a ahorros u otros activos líquidos suficientes para cubrir hasta un año de pagos del préstamo.
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Tasas de interés:Tasas de interés más altas. El riesgo adicional asociado con este tipo de préstamo generalmente lleva a los prestamistas a aumentar el interés en 1 o 2 puntos en las tasas fijas en comparación con las tasas vigentes en los préstamos convencionales; sin embargo, una hipoteca de tasa ajustable es una opción bien explorada para asegurar la tasa más baja posible.
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Términos del préstamo:Los préstamos jumbo suelen ser por más de 30 años, pero es posible calificar para plazos flexibles, como plazos de 10, 15, 20 y 25 años.
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Tasaciones adicionales:Además de la tasación estándar de la propiedad requerida para cualquier préstamo hipotecario, los prestamistas jumbo pueden requerir una tasación de "segunda opinión" para confirmar el valor de mercado de la propiedad. Debido a que las propiedades sujetas a préstamos jumbo suelen ser grandes e inusuales en comparación con las propiedades vecinas, es probable que cada tasación sea más costosa que una propiedad más tradicional.
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Mayores costos de cierre:Para ayudar a cubrir el costo del proceso de verificación más extenso requerido para los préstamos jumbo, los prestamistas suelen cobrar un porcentaje más alto del precio de compra (es decir, más "puntos") como costos de originación del préstamo.
No-QM
Un préstamo no QM, o una hipoteca no calificada, le permite calificar en base a métodos alternativos en lugar de la verificación de ingresos tradicional requerida para la mayoría de los préstamos. Esa es la principal diferencia entre los préstamos QM y Non-QM. Este tipo de hipoteca no cumple con los requisitos de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) para ser considerada una hipoteca calificada (Préstamo QM)
Estos préstamos son para prestatarios con circunstancias únicas de calificación de ingresos y posibles problemas de crédito.
Los préstamos que no son de QM son la única forma de hacer que las oportunidades de inversión sean plausibles para muchos posibles propietarios de viviendas e inversores inmobiliarios.
Beneficios hipotecarios no QM
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La mayoría de sus programas no requieren declaraciones de impuestos para la verificación de ingresos
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Mayor flexibilidad de suscripción
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Flexibilidad en los cálculos de ingresos
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Flexibilidad en los requisitos del historial laboral
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Se requiere un pago inicial mínimo del 10% para las residencias principales
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Flexibilidad en Credit Scores (con un mayor impacto en la tasa de interés y préstamo a valor)
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Préstamos sin ingresos o préstamos con ingresos declarados en propiedades de inversión
Contando los ingresos por alquiler (incluidos Airbnb y VRBO)
Productos hipotecarios no QM disponibles
Los préstamos que no son QM tienden a ser flexibles y adaptables a las condiciones del mercado. Debido a estas circunstancias, los productos que no son QM cambian y se actualizan constantemente, y su disponibilidad aumenta y disminuye.
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Préstamos de estados de cuenta bancarios
Para este programa Non-QM, los extractos bancarios son el único documento requerido para verificar los ingresos. Los prestatarios pueden calificar con estados de cuenta bancarios de tan solo tres meses; sin embargo, los programas más populares son los préstamos bancarios a 12 o 24 meses. Este préstamo suele ser una buena solución para los prestatarios que trabajan por cuenta propia, los dueños de negocios, los agentes inmobiliarios, los consultores y los empresarios.
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Préstamos de inversión sin ingresos (Préstamos DSCR - Relación de cobertura del servicio de la deuda)
Los préstamos de inversión DSCR permiten a los inversores construir su cartera de bienes raíces con menos contratiempos. El préstamo de índice de cobertura del servicio de la deuda utiliza los ingresos por alquiler de la propiedad para calificar y no considera los ingresos del prestatario. La relación se calcula dividiendo el ingreso operativo neto anual del alquiler de la propiedad por sus pagos anuales totales del servicio de la deuda. Si el DSCR es 1.0 o superior, generalmente es aceptado por los prestamistas, y si es inferior a 1.0, se deben considerar algunas excepciones para calificar.
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Préstamos Nacionales Extranjeros
Un préstamo nacional extranjero es un tipo de préstamo diseñado para ciudadanos no estadounidenses que buscan comprar una casa en los Estados Unidos. No es necesario un número de Seguro Social válido, puntaje FICO de EE. UU. o Número de identificación fiscal individual (ITIN). Para calificar, el prestatario solo necesitará un pasaporte válido y el pago inicial (generalmente el 30% del precio de compra) y el costo de cierre disponible.
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Préstamos Jumbo con 10% de enganche
Si bien los préstamos jumbo tradicionales todavía requieren un 20 % de anticipo, ofrecemos préstamos jumbo de casi $3 millones con tan solo un 10 % de anticipo, hasta un 50 % de relación deuda-ingresos y flexibilidad en los puntajes de crédito. Los préstamos jumbo con un pago inicial del 10% suelen ser la solución ideal para los compradores primerizos que aún pueden tener grandes préstamos estudiantiles y otras deudas crediticias, como préstamos estudiantiles o facturas médicas. El programa de préstamos jumbo con un 10% de enganche también es adecuado para personas de altos ingresos que buscan invertir su efectivo en otros activos.
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Préstamos ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente)
Un préstamo hipotecario ITIN es un tipo de préstamo hipotecario diseñado específicamente para personas que no tienen un número de Seguro Social. En su lugar, utilizan su Número de Identificación del Contribuyente (ITIN) como forma principal de identificación. Los requisitos de documentación y crédito varían según el prestamista, pero generalmente usamos declaraciones de impuestos, declaraciones de pérdidas y ganancias, estados de cuenta bancarios o activos experimentados para documentar los ingresos.
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Préstamos hipotecarios de interés solamente
Hay préstamos hipotecarios de solo interés en préstamos fijos a 40 años, préstamos fijos a 30 años, brazos 7/1 y brazos 5/1. Solo pagará el interés durante los primeros 10 años del préstamo, proporcionando ahorros significativos durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, es esencial recordar que no pagará el saldo de capital durante el período de interés solamente.
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Préstamos de eventos de crédito recientes
Los eventos crediticios recientes pueden dificultar la obtención de un préstamo porque muchos prestamistas los ven como una señal de alerta. Sin embargo, existen programas de préstamos para prestatarios con eventos crediticios recientes, que incluyen ejecuciones hipotecarias, ventas al descubierto y quiebras. Si bien hay opciones para tan solo un día después del evento de crédito, los términos del préstamo generalmente mejoran cuanto más tiempo ha pasado, incluso en uno o dos años.
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Préstamos para propiedades de alquiler comercial
Hay una variedad de préstamos construidos explícitamente para las necesidades de los inversionistas de bienes raíces que desean expandir su cartera para incluir viviendas unifamiliares, propiedades de 2 a 4 unidades, condominios, casas adosadas, multiusos y multifamiliares de cinco o más unidades. propiedades.
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